炒房芭提雅

接棒

    在中国人涌入泰国之前，泰国房产的最大国际买主是俄罗斯人。芭提雅公寓地产的外国投资者中，超过一半是俄罗斯人。

    2015年，卢布大幅贬值，俄罗斯人开始抛售手中的房产。但这并不是一个悲催的故事——华人中介Lewis算了一笔账，卢布的贬值和泰国房产本身的涨幅，即便五折出售，早入局的俄罗斯人还是大赚了一笔。

    在俄罗斯人离场的一年前，泰国开放了对中国人的落地签，嗅觉敏锐的Lewis辞职创业，在芭提雅街头开起了专门针对华人的房产中介门店。最初生意惨淡，4个月间他只卖出了两套房，勉强维持生计。2015年下半年开始，中国人来“接棒”了。

    由于泰国法律规定外国人不能持有土地，因此，包括中国人在内的外国购房者无法直接购买别墅，只能以公司的名义购买，公司中泰国人的股份还要至少达到51%。公寓成了中国人的首选甚至唯一目标。

    Lewis接待的客户中，绝大部分来自北上广深。在他们的眼中，泰国的公寓吸引力十足——没有公摊面积，房子精装修到包含家电的程度，小区都配备健身房、游泳池、公共办公空间，而且永久产权，没有遗产税。更重要的是，便宜。当时，曼谷最靠近市中心湄南河岸的公寓房价也不过每平方米2万元人民币左右，而在芭提雅，国内大城市买一个厕所的价格，就可以买到精致的海景房。

    Lewis遇到过一个客户，起初买了1套，一边开账户一边继续和中介闲聊，聊着聊着又追加了10套，整个过程轻松随意。这还不是最大手笔的客户，Lewis说，一次买50套、70套甚至100套的也大有人在。

    伴随着中国人阔绰地出手，泰国的房价眼看着便涨了起来。全职妈妈司司2016年在清迈看房，起初，中介推来的房子价位在每平方米1万元人民币以内，仅仅过了一周，均价就在1.3万元上下了。

    泰国Colliers数据研究中心的数据显示，位于核心地段的曼谷公寓每平方米均价从2014年的60000泰铢（按现行汇率，约合1.2万元人民币），一路波动到2018年的2.5万元，价格最高的2016年，在每平方米3万元左右。

    有房产投资机构统计中国人去泰国买房的动机，七成以上都是为了投资获益，这比全球平均水平高出20个百分点。

    一个退休的东北大妈在网上分享了自己一路的买房经历：早年间，东拼西凑在北京为孩子购置了住房，翻番的房价让她震惊。此后，她去了海南，加杠杆买了三套房，海南限购后，她又去了泰国。在泰国，她不仅买了房子，还干起了房产中介。

    如今，据Lewis观察，他的公司所在的短短一条路上，已经聚集了不下20家华人房产中介，还不包括没有办公地点的“野中介”。他们将“海南和山东的海景房的售楼玩法带到了泰国”，有人称之为“微商式”卖房——朋友圈上放几张海景房照片，加上一套直击国人痛点的话术，比如“十年前你看不懂马云，现在你看不懂去泰国买房”，又比如“投资现在的泰国，就相当于投资十年前的北京”。

    攀升的房价和诱人的广告撩拨着中国人的神经，越来越多的人来到泰国，期待此前中国房地产市场上逆天改命的神话也能在这里上演。

隐藏的坑

    前媒体人蒋天萌生在泰国买房的想法就是在三年前。他花了半年时间做功课，先后在芭提雅买了三套房，通过出租获利。同一年，他的一个朋友卖掉了自己在上海的老破小，作为第一桶金在泰国买了10套房，自己住一套，另外9套用来出租，瞬间过上了梦想中的生活。

    如今，蒋天正和朋友一起众筹一块地种榴莲，每年至少有半个月，他都会带着家人在泰国的家里度假。他把在泰国买房称为“那一年做的最正确的事情”。蒋天的生活也是无数中国买房者奔向泰国时内心的憧憬，但现实中，这一切并非顺理成章。

    买房之前，蒋天提前在一些主要的房源网站看盘，又在谷歌地图上把位置和周边的路线“走”了几遍，等到真正来到泰国实地看房，他已经对当地的楼盘和路况十分熟悉了。

    但大多数中国人并不愿意提前做功课。蒋天说，“针对不愿费心的中国人，销售话术中隐藏了很多坑。”比如所谓的“规划中”，习惯了飞速基础建设的中国人往往容易被规划中的美好未来吸引，但在以节奏慢著称的泰国，规划中就可能永远是规划中。

    还有地理位置。有的房子号称离地铁很近，但说的是直线距离，实际上都是平行的断头路，走起来十分费劲；有的水系盘看起来很美，但往往位置很偏，离海和交通点都很远。

    还有很多中介推出了“一条龙”式的贴心服务，从国内组织看房团，下了飞机包吃住，直接用大巴把满怀期待的投资客拉到芭提雅远郊的海滩，告诉游客，这就是芭提雅富人区的一线海景房，“就像到廊坊，说这是北京一样”。

    与国内房产主要依靠房屋升值转手获利不同，泰国房产的收入主要来自于租金。而影响租金最核心的要素就是地段和人流。

    蒋天的三套房子都在芭提雅的核心区域，其中，一套公寓交给中介打理出租，每月有1.8万泰铢收入（按现行汇率，约合3600元人民币），一套二手房，自己装修成了三层的loft，委托一个台湾小哥帮忙打理短租；第三套小房子完全作为投资品选购，租给了一户加拿大人。三套房子加在一起，年租金回报率在6%左右。

    但如今，这样的收益率并不容易达到。由于房价的攀升，泰国房产的租金回报率正在下降。2018年8月，泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体，泰国的租金回报率大约在4.5%，相比两年前的5.8%有不小的下滑。

    此外，很多去泰国买房的中国人并没有在当地生活，出租房屋等事宜都需要靠中介打理，而在泰国，找到靠谱的中介并不容易。

触顶

    和蒋天不同，金融白领郭茂决定在泰国买房时看中的是一路上涨的泰国房价。

    去年5月，郭茂在朋友的介绍下买了号称是芭提雅“楼王”的房产，均价每平方米人民币4万元。她买的她买的方式叫“楼花”，就是炒期房，在房子刚开始建的时候付一部分头款，房子建设过程中，购房的资格可以转让。今年年初，郭茂需要用钱，她把房源挂在网站上，起初标价比原价上浮10%，后来降到5%，再降到原价，始终都无人问津。

    郭茂分析原因，自己买楼花的时候，正是国内股市行情不好的时候，投资泰国房产成了看起来很美的选择。但泰国的房价没有像她想象的一样继续攀升。

    事实上，泰国的房价不仅没有继续飙升，还很有可能已经见顶。去年8月，泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体，目前泰国房地产市场的开发进度已经远远超过了消化能力，如果继续维持现行的开发进度，相信泰国房地产泡沫将在2019年触顶破裂。

    而在泰国，二手房市场流通很差，因为，泰国本地人几乎不买二手房，他们更喜欢独门独院的别墅。即便要买公寓，他们也拥有天然的优势——根据泰国法律，外国人不仅不能以个人名义购买别墅，在一栋公寓楼中，外国人的持有比例也不能超过49%，也就是说，一栋公寓要想顺利售出，泰国人至少要占51%的份额。

    为了让泰国人名额达标，开发商时常针对泰国人降价销售。由此一来，外国购房者高价购买的房产几乎只能卖给外国人，这就像一场击鼓传花的游戏，俄罗斯人将房子卖给了中国人，而中国人又能将房子卖给谁？答案还犹未可知。

    此外，泰国的中介也更愿意销售新房而非二手房，销售新房比二手房简单得多，利润还高几倍。

    看着自己就要砸在手里的楼花，郭茂提醒后来者谨慎入局，“很可能投资之后你会发现，你的钱就变成彻底的不动产了”。

真相

    尽管现实中问题多多，但是，去泰国买房也并非一无是处，如果不以投资为目的，你或许可以过上自己想过的那种生活。

    不过，去泰国买房，还是要考虑自己的经济实力的。去年年中，财经媒体人“石榴叔”曾发文探讨泰国买房，文章的标题为：《喊你去泰国买房的，不是坏而是很坏》。在讲述了泰国买房的一些现实问题后，“石榴叔”也列出了适合在泰国买房的人群：“如果你资产规模达到一定程度，通过海外置业分散风险，没问题的（优先考虑发达国家）。

    “如果你选择曼谷轻轨沿线，增值那是OK的。如果你准备日后去泰国养老，纯消费行为，顺带投资，那也是可以的。

    “如果你的钱不够多，什么都不懂，什么都不研究，对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行，仅仅听大V和中介向你描述美好未来，一心想投资赚钱，听我一句，真不如在国内踏踏实实买买理财。”

    其实，早就有人看破了泰国买房的真相——有网友在知乎提问“在泰国生活是怎样体验？”一位名为宅言言的网友回答：“泰国就像一个什么人都爱的女人。你除非特别有钱，她才会很爱你。”

    只是，现实中，爱买房的中国人并没有停止进击的步伐，看破了泰国买房的真相后，他们似乎已经找到了新的目的地——据一位在柬埔寨首都金边生活多年的中国人透露，如今，金边的大街上，四处可见中国人的身影，而他们的目标也很一致——买房。（据《财经天下周刊》）