■ 兴越（发自纽约）
35岁的马修是在洛杉矶工作的一名自由职业者，平时从事演艺工作，疫情期间处于失业状态，经与房东商量，他被允许暂缓缴纳房租。为了缓解经济压力，马修开始兼职做Lift网约车司机。他表示，靠兼职收入加上申领的失业救济金，直到6月才将之前几个月欠下的房租补齐。
近日，调查机构第一市场调研公司与美国全国房地产经纪人协会，针对2000名美国房主进行的联合调查结果显示，81%的受访者因新冠肺炎疫情意外陷入财务困境；52%的房主表示他们经常担心支付抵押贷款的问题，为了支付抵押贷款，56%的受访者表示，他们不得不削减开支；甚至有47%的人表示，由于无法承担贷款压力，考虑过卖掉房子。
对于因疫情长期居家的人们来说，房屋既是庇护所，也成了他们沉重的经济负担。
美房产市场复苏遇阻
在疫情暴发前，美国的房地产市场已从2008年的大萧条中恢复，房价持续上涨。直到今年3月和4月，疫情导致许多美国家庭的财务压力增大，购房热情持续走低，房地产市场的挂牌数和交易量都有所下降。
美国全国房地产经纪人协会6月23日公布的现房销售数据显示，5月房屋销售较4月下降9.7%，与去年同期相比销量下降了26.6%。其中美国西部房屋销售额跌幅最大，达35.1%；其次是东北部，下降幅度为29.9%；南部地区下降25.1%；中西部地区销售额跌幅最小，为20.2%。
以纽约市为例，尽管部分交易仍在继续进行，但曼哈顿房地产数据公司UrbanDigs的分析显示，5月的挂牌量为571套，合同签约量为159套，分别比去年同期下降70.6%和83.8%。
3月3日和15日，美国联邦储备委员会分别紧急降息50和100个基点，联邦基金利率目标区间已降至0至0.25%的超低水平，对于贷款购房本该是个好时机，但事实并非如此。
一方面，疫情导致失业率激增，国内生产总值（GDP）大幅下滑，许多家庭的财务压力增大，民众购房需求和偿还贷款能力走低。另一方面，在经济前景不明朗的情况下，银行机构在发放住房贷款时犹豫不决。此外，急剧收缩的待售房源也是这段时间以来房屋销量下降的一个因素，由于建筑商对未来需求的预期不乐观，新建房屋的开工率也大幅下降。
随着美国各州相继重启经济，5月份美国失业率下降至13.3%，好于市场预期。6月29日，5月份待售房屋在经历了两个月的下降后出现反弹，分析人士期待经济重新开放带动房地产市场回弹。
尽管如此，在全球新冠肺炎确诊病例突破1000万之际，美国疫情出现明显反弹，疫情曲线持续上扬，部分地区经济重启被迫暂缓，艰难中复苏的房地产市场可能因此再蒙阴影。
是庇护所也是负担
近几个月来，“居家令”下的美国民众比以往更多地宅在家中，这意味着失去收入，疫情中的“庇护所”成了沉重的负担。
尤其是从事餐饮业、个人护理、运输和零售业的低收入群体，疫情下他们面临的失业风险更高，偿还抵押贷款的压力更大。根据美国社区调查2018年的数据，约有2000万个家庭以从事上述几个行业为生计，这些房主中的三分之二有抵押贷款，每月的住房成本为1500美元左右。其中，少数族裔所占比例较高。
尽管美国政府出台了抵押贷款相关减免方案，但57%的受访者持怀疑态度，近四分之三的受访者认为他们并不完全了解各种抵押贷款减免选项的效果或后果。71%的受访者担心自己没有资格获得任何抵押贷款减免选项。
租赁市场方面，在线租赁平台Apartment List的一项调查显示，4至6月，分别有24%、31%和30%的美国人没有按时支付房款，其中以租房者、年轻人和低收入家庭以及城市居民为主。另根据美国人口普查局的数据，全美4300万租房者中，超过40%的租户被视为“房租负担重”，其收入的35%以上用于住房。疫情前，他们就在负担房租、食品等基本开销方面捉襟见肘，随着经济状况恶化，这些租房者的处境变得更加艰难。
虽然《新冠肺炎疫情援助救济经济法案》规定，持有联邦支持贷款的房主直至8月底不得以未缴纳房租为由将租客赶走，各州和地方也开始制订相关的租赁援助计划，但尚不能覆盖所有人，失业救济金虽然能够用来支付部分房租，但也存在一定滞后性。根据Apartment List的报告，37%的租客和26%的房主担心自己在六个月内面临被驱逐或被取消房屋赎回权的窘境。
近来，要求在疫情期间免除一段时间租金的呼声越来越高，但这在实践中难以执行，因为不是所有房东都持有联邦政府支持的抵押贷款。
次贷危机重演？
随着疫情反弹，美国经济重启的脚步放缓，民众承受的经济压力短期内无法得到缓解，有人担心美国会再次出现次贷危机。不过，由于此次联邦政府的经济救助计划出手速度快、力度空前，远超2009年刺激法案，同时配合美联储宽松货币政策，一定程度上缓解了疫情对美国经济造成的伤害。此外，自上次危机后，美国银行业监管收紧，自营衍生品交易受到严格控制，疫情期间各抵押贷款机构也提升了放贷标准，情况或与十多年前有所不同。
作为3月份《新冠肺炎疫情援助救济经济法案》的内容之一，美国国会允许持有联邦支持的抵押贷款的房主暂缓支付贷款长达一年，直到2021年5月。
穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示，部分房产的价格可能会下跌，但不会像10年前那样出现近30%的跌幅。而且与10年前失去房屋的人相比，因为疫情陷入困境的房主拥有更好的信用评分和更多的房屋资产，更有可能等到反弹。
对银行来说，贷款晚收回，付出的主要是时间成本，而目前利率整体水平处于低位，因此损失并不大。此外，由于疫情导致经济前景不明朗，银行在发放新贷款时也对收入、信用分数和首付条件提出了更严格的标准，降低了后期违约风险。摩根大通和富国银行，这两家最大的抵押贷款银行都暂停了新的房屋产权信贷额度。
不过，一些抵押贷款服务机构人士表示，事态的严重程度取决于疫情持续的时间和申请延期支付的人数。4月份，有7.6%共计400万笔抵押贷款处于暂缓还款状态，随着数量上升，不排除会出现机构难以负担并请求联邦政府援助的情况。如果25%的借款人无法支付抵押贷款，未来三个月可能需要近400亿美元的援助，未来九个月可能需要1000亿美元的援助。（据《环球》）
