日本：负动产时代

新井一二三

    根据日本政府发布的2017年全国土地价格统计，日本的平均地价连续26年一直下降。也就是说，20世纪90年代初泡沫破裂的土地市场，过了四分之一个世纪都没能恢复过来。

    那之前，在日本，土地是只会涨价、绝不会吃亏的投资项目。尤其是从20世纪50年代到80年代的经济高速增长时期，买一栋房子住几年，然后以比原先贵几倍的价格卖出去，再买大一点的房子住几年，是不少日本人在战争废墟上白手起家、积累资产的方式，此乃当年所谓的“住宅升官图”，后来被揶揄为“土地神话”。

没人继承的“负动产”

    买房地产的资金是向银行贷款的。在政府的鼓励下，银行融资的条件越来越宽松。多数日本人成了房奴，但大家天真地相信，只要地价继续提高，还债不会成问题，将来还能成为拥有高价房屋的富豪。不过，凡事物极必反，日本政府开始担心地价和股价都过分高了，于是1990年制定法律来控制国内贷款总额。这么一来，借钱一下子变得困难，高价房地产就算要卖出去也没人买了。结果，地价开始下降。将来的富豪们，连房奴都做不起了，因为卖房子不仅不能赚钱，反而要赔钱。很多房子便宜的赔钱卖都没人要。于是出现了“负动产”的说法。

    过去，在全国性的“土地神话”下，买房地产是最可靠的投资。然而，泡沫破裂以后，地价一年比一年便宜，卖出去就只能赔钱了。尤其是在日本，跟欧美不同的是，老房子没有市场价值。结果，老一代买了房子，过几十年主人去世，收到遗产的孩子一代，如今是忧虑多于高兴了。首先得算好要不要缴遗产税。如果那笔税金不用缴，土地本身的物业税总得缴。如果是公寓，每月的管理费也要缴。拆掉了房子，地皮则容易卖一些，但是即使不说拆房要几百万日元，空地的物业税也比较贵，因为市场潜力比较大。

    总的来说，越来越多的日本年轻一代觉得，继承房地产很麻烦，不仅费事，而且费钱，于是顺理成章称之为“负动产”了。结果，越来越多的房子，当原来的主人去世以后，没有继承人主动到法务部门更改登记。根据日本民法，如果逝者没有配偶、孩子的话，健在的父母、孙子女、兄弟姊妹及其子女甚至他们的后代都有继承权。几十年过去，对那笔“负动产”究竟谁有继承权，着实没人知道了。据报道，今天在日本，没人主张所有权的土地总面积竟达到全国总面积的十分之一——3.7万平方公里，也就是跟九州岛差不多大。

“鬼屋”与高价房地产

    我最近回到小时候居住过的东京都新宿区北新宿。未料距离全日本最繁忙的新宿火车站不到3公里的地方，有很多破旧不堪的空房，显然早已没人住。很多是战后废墟上匆匆盖成的木屋，如今破旧得无法住了。但是，木屋和木屋之间没有多少空间，车辆难以开进来，要拆掉不容易。何况谁也搞不清楚，这些木屋的所有权和继承权到底涉及多少人。日本法律也不允许公家没收这些无主之“负动产”。结果，如今的日本有越来越多的“鬼屋”，邻居、行人们一不小心就会被掉下来的瓦片什么的伤害到。

    我印象特别深刻的是，从小巷子走出来，通往新宿的马路两边正在建设好几栋高层公寓。卖价跟泡沫时代一样贵，却有人愿意买。新闻记者写道：现在涨价的地区有个共同点，就是受外国投资家欢迎。于是京都、东京、大阪的中心区，以及北海道、冲绳的度假区等，房地产价格一年比一年高。也许，外国投资者没注意到，离光鲜的高级公寓不远的地方，就会看到密密麻麻破旧不堪，搞不好会给邻居、行人造成危害的“鬼屋”。原来，高价房地产和“负动产”，距离是如此之近。

“空房银行”的诞生

    据日本总务省统计，目前日本全国的空房共有820万栋，居然占全部房子的百分之十三。第二次世界大战末期，日本的大小城市曾遭受美军轰炸，很多地方都成为废墟了。后来的几十年，政府采取各种措施来鼓励国民盖房子。比方说，在日本，同样面积的土地要缴的物业税，上面有房子和没房子，税率就不一样。盖了房子，税额会降低；拆了房子，税额则会增高。这本来是为了促进房子的供给，但事到如今，很多人为了尽量少缴税，宁愿把不再能住的空房保留下来，也不敢拆掉。

    近年来，日本也受全球气候变暖的影响，常刮暴风、台风、龙卷风，许多人担心附近空房的屋顶、套窗、门扇等被刮跑，伤人伤物。长期没人管的空房，不仅破坏社区的景观，影响周围物业的价值，更会成为纵火等犯罪的温床。

    面对这些问题，日本已经出现了民间非营利团体经营的“空房银行”，搜集各地区有关空房的信息，向社会提供资讯，以图促进利用既有建筑物。毕竟，社会上闲置着这么多空房的同时，每年还在盖八九十万栋新房子，岂有此理！地方政府也通过政策给拆房工程提供辅助。如果是不能确定所有者的破房，就依法拆掉而减少居民对于治安、卫生等问题的不安。

    直到今天，房子仍是一般日本人一辈子里花最多钱，并往往以长达35年的分期付款购买的高价商品。然而，在少子高龄化、经济零增长的时代环境里，父母一辈留下的最大财产，反而会成为孩子一辈最大的负担。 （据《再见，平成时代》）